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埼玉県知事免許(5)第17614号
有限会社 新谷工務店 
不動産センター
埼玉県桶川市坂田東1-32-2 
Tel:0120-28-3577
   048-728-3577 
Fax:048-728-5200
AM9:30〜PM6:00 
年末年始、夏季休暇定休

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価格査定の必要性   
不動産を売買する場合、普段不動産について勉強をする事は少なく、又何度もある事ではないでしょうから、経験も豊富ではありません。
特に不動産に関しては、まったく同じものが2つとない特別なものですので、一般の方が妥当な市場価格を導き出す事は容易ではないでしょう。
この為、売買価格を適切に判断出来るように、価格資料を提供しようというのが、「価格査定」の趣旨です。 
 

 鑑定評価と価格査定  
 鑑定評価という言葉を聞いた事があるでしょうか?
鑑定評価とは、不動産鑑定士という国家資格を持った人が行う不動産の価格で、「適正な価格」を判定する事を言います。
ここで言う「適正な価格」とは、売買の当事者の思惑とは関係なく、本来は土地等の適正な地価形成に寄与する事が目的ですので、当事者の事情はあまり加味されません。
 
  価格査定とは、不動産会社などが、媒介等の価格の根拠説明の為に行われるもので、媒介契約に付随する業である事から、一般的には無料で行う事になるものです。
又、求める価格も、対象不動産が市場で成立すると見込まれる概ねの価格で、売買の当事者の事情が大きく影響します。 
 
   1物4価(5価)とは   
 1つの不動産の価格を決める時に、その基準となる価格が4つ(もしくは5つ)成立する事があります。
この事を1物4価(5価)と言って、一般の方にはなかなか理解されないもののようです。以下に4価について説明します。
 
  ○取引価格
取引価格は、事情を含んだ価格で、例えば「急いで売る為に安い金額にする」とか、「相続税を払う為に急いで売らなくてはならない」とか、「不動産に無知な人が割高に気づかず買った」などの事情を含んでいる為に設定された価格の事です。 
 
   ○公示価格(+基準地価格)
国土交通省が毎年実施している土地政策の一つで、土地鑑定委員会が、全国の標準的な土地を選定し、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を参考に公示するものです。全ての土地についての評価では無い為、事例に合わない場合もあります。
 
○相続税路線価
相続税路線価は、相続税や贈与税などの課税価格を算出する為に、国税庁が毎年実施している価格です。
こちらも全ての土地について実施するものではありませんが、標準的な土地の形状の場合、面する道路によって路線価が出ますので、公示価格より事例に合う可能性が高い場合があります。
 

○固定資産税評価額
固定資産税評価額は、その名前の通り、毎年1月1日時点の不動産所有者に、当該不動産が所在する市町村が課税する固定資産税の課税金額の元となる金額です。
全ての土地について評価されますが、膨大な事務量の関係から、3年に1度の評価替えの為、実勢価格と違う事もあります。
 
   価格査定の根拠   
■価格とは
価格とは、価値を貨幣額で測定・表示したものです。価値に見合った価格で取引しなければ、取得者は損失を抱える可能性があります。
 
1物4価を利用して土地価格査定
査定方法にはいくつかの手法がありますが、その一つが1物4価を利用した土地価格査定です。
この方法は以下の式により、求められます。
 
   
  係数αβγと地域格差から来る比によって査定価格が決定します。  
時点補正
査定地と類似する公示価格の変動率(年)から、月変動率を求めるもの
 
  標準化補正
土地の大きさや形、間口の広さや角地等の条件を標準画地との対比で算出するもの
 
  地域格差
査定地路線価を事例地路線価で割った数値 
 
  個別格差
標準画地に対する格差率(標準化補正地は分母に、個別格差は分子に)
 
  この他に、建物を含む価格の査定方法や、商業地のようにその土地から生み出される収益性に着目して算出する方法などもあります。  
  査定価格と販売価格   
  さて、査定価格がそのまま販売価格になる訳ではありません。
前に述べましたように、査定価格はあくまでも価格資料にすぎません。
この資料を基に売主さまの事情を取り入れながら、販売価格というものが形成されます。
 
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